¿Qué son los gastos comunes? ¿Qué pasa si dejo de pagarlos? Esas son algunas de las preguntas que rondan en la cabeza de nuevos y viejos habitantes de departamentos y condominios que, de forma creciente, han optado por vivir en entornos definidos como copropiedad.
Por ello en Compara queremos detenernos a analizar aquellas dos interrogantes: ¿qué son los gastos comunes?, y ¿me puedo eximir de sus pagos? Las respuestas te permitirán tener mayor claridad de lo que implica vivir en comunidad, y verás qué responsabilidades adicionales al crédito hipotecario, si tienes uno, debes considerar. ¡Toma nota!
¿Qué son los gastos comunes?
Según definiciones del Ministerio de Vivienda y Urbanismos, estos son pagos “que deben hacer todos los copropietarios de manera obligatoria para mantener y/o mejorar los bienes comunes”.
Esa obligatoriedad está definida por la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, donde se define que cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común, los cuales son necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio o edificio.
Si bien cada comunidad definirá cuáles son sus bienes comunes a través de un reglamento interno, se pueden considerar elementos tales como ascensores, escaleras, techumbres, muros exteriores, y desde hace algunos años suelen incorporarse áreas verdes, salas de eventos, gimnasios, quinchos, piscinas y estacionamientos de visitas, entre otros. También pueden integrarse servicios básicos como agua, luz o gas, por ejemplo.
Por ello, para garantizar el buen funcionamiento de estos bienes, la Ley define dos tipos para esclarecer qué son los gastos comunes:
1. Gastos comunes ordinarios, los cuales a su vez se desglosan en:
- De administración: que corresponden a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan.
- De mantención: necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos.
- De reparación: demandan arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos.
- De uso o consumo: correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza.
2. Gastos comunes extraordinarios, que son adicionales o diferentes a los ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes.
Según el estudio de Edifito.com, los ítems que han aumentado la ponderación en el Gasto Común durante los últimos años son:
- Remuneraciones del personal del edificioen un 42,6% durante 2017.
- Proveedores en un 30,01% en 2017. Este ítem “aumentó significativamente en el 2011 debido a que los condominios demoraron un año en hacer las reparaciones por juntar fondos y tomar decisiones”.
- Seguros en un 4,4% en 2017. La mayor alza se vivió luego del terremoto en el año 2010.
Además, la investigación expone que el promedio de gasto común de los departamentos ubicados en la zona 3 de la Región Metropolitana (Santiago, Recoleta, Pedro Aguirre Cerda, San Miguel, San Joaquín, Macul y La Florida) promedia los $50.000, valor que se incrementa en un 3,8% anual.
El portal de noticias Emol, en tanto, afirma que el promedio del gasto común que se paga en Chile es de 65 mil pesos. Eso sí, la media del monto a pagar se eleva abruptamente en departamentos y condominios de Colina ($249.727), Lo Barnechea ($148.335), Providencia ($126.840), Las Condes ($121.454), Vitacura ($112.323), La Reina ($111.746) y Papudo ($108.911), solo por nombrar las 7 comunas más caras.
Las zonas 1 (Lo Barnechea, Las Condes, Vitacura y Colina) y 2 (Ñuñoa, Providencia, La Reina, Peñalolén y Huechuraba), presentan un porcentaje de incremento anual de los gastos comunes de 4,5% y 4,4% respectivamente en relación a las otras comunas, el cual se debe principalmente “al desarrollo en la última década de proyectos inmobiliarios más ambiciosos con mayores gastos e instalaciones”, según consigna el estudio.
Entonces, ¿cómo se define lo que debo pagar?
Para calcular lo que le corresponde a cada departamento hay dos formas:
- Por avalúo fiscal de la propiedad individual, los que deben determinarse separadamente.
- Por proporción de la propiedad individual, en comparación con la cantidad de metros cuadrados que son dueños todos los copropietarios.
Estos pagos pueden ser, a su vez, variables o fijos, pudiéndose dividir el total de gastos comunes mensuales por la cantidad de departamentos, o reajustando un monto establecido de manera periódica. Sea el acuerdo que sea, la modalidad de cobro debe estar explicitado en el reglamento de la comunidad, el que también debe establecer la periodicidad y plazos de pago.
El encargado de cobrar es el administrador de la comunidad. Esta persona es la encargada de informar el total y el detalle de los cobros por gastos comunes. Por lo general, se usa una planilla que se hace llegar mes a mes a cada departamento o casa, la cual a su vez tiene un carácter de título ejecutivo (válido para juicios ejecutivos).
¿Qué pasa si no pago?
Junto con el qué son los gastos comunes, esta es otra de las preguntas recurrentes, y que se vincula al párrafo anterior.
Todos los titulares de departamentos o condominios que están bajo el régimen de copropiedad están obligados a pagar estas cuentas vinculadas a los espacios compartidos, aunque se estima que la morosidad por este concepto alcanza el 32%. Es decir, una de cada tres personas no paga.
Esto es un detalle no menor, ya que tal como lo mencionamos en otro artículo de Compara, una de las cosas que hay que atender a la hora de adquirir una vivienda es el estado de pago de la comunidad, ya que si existen demasiados morosos se puede postergar el mantenimiento o mejora de ascensores, pinturas, iluminación, entre otros elementos de responsabilidad colectiva. Esto puede no solo repercutir en la devaluación de la propiedad en sí (a más deuda, menos precio), sino que a la larga, también de los edificios o condominios en su conjunto.
En términos legales, hay al menos tres acciones que el administrador o el consejo de administración de las comunidades pueden realizar en contra de quienes no pagan:
- Cobro de intereses. Si incurriere en mora, a la deuda se suma el Interés Máximo Convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad. Esto quiere decir que si usted debe 1000 pesos, debería pagar hasta 237 pesos adicionales de multa según la TMC de agosto del 2018.
- Corte del suministro eléctrico. Esto se puede hacer cuando hay tres meses continuos o discontinuos de no pago, al menos que no esté estipulado en el reglamento de copropiedad (a excepción de las comunidades previas a la entrada en vigencia de la ley, o sea, antes de diciembre de 1997).
- Demandas civiles ante la justicia. Esto ocurre en casos extremos, cuando un copropietario se niega a pagar a pesar de que se le han aplicado multas y corte de luz. Esta denuncia se realiza ante un juzgado de letras, y puede embargar y llegar al remate de la propiedad si es que así lo determina el juez.
En resumen, el hecho de que no se haga uso de un determinado servicio o bien de dominio común en el lugar donde se habita, o si el departamento o casa permanece desocupado por un tiempo, no exime al propietario de la obligación del pago de los gastos comunes.
Por ende, este es un deber que va a seguir de por vida, o al menos hasta que se viva (o se tenga una propiedad) en comunidad amparadas bajo el régimen de copropiedad.
Esperamos que te haya sido de utilidad este artículo sobre qué son los gastos comunes. Recuerda que junto con estas consideraciones puedes evaluar otros tipos de gastos al momento de pensar en una vivienda. Utiliza nuestro buscador de créditos hipotecarios para que tengas mayor claridad de las opciones que más te convienen y cuánto más deberás considerar para tener tu propio hogar.